上海约每8万人就拥有一家大型购物中心，而东京平均每20万人以上才有一家大型购物中心
今年全年上海预计新开商业约60个，总规模超过三百万平，其中闵行新开商业体量居全市首位，预计新开12家商业，面积超过一百万平...
也就意味着，越来越多的商场在上海建成开业，但却没有带来人们消费欲望的快速膨胀
目睹一家家百货商场的消失，太平洋百货、梅陇镇广场、伊势丹、上海置地广场、第六百货、巴黎春天
即便在陆家嘴如此鼎盛商圈，正大广场的冷清也历历在目，还有徐家汇百脑汇一样的专业市场的落下帷幕
它们有的是被消费者和商家抛弃，有的被开发商割肉卖掉，有的成为了时代转型下的牺牲品
这是位于闵行吴中路的爱琴海购物中心，于2017年开业，运营时间还不到十年，是红星集团商业体系的一号作品，建筑体量超过50万方，是上海一个超级巨无霸商业体
室外不仅有风情街，还有音乐喷泉，还忘不了第一次看到这个据说是全亚洲最大喷泉亮灯，伴随着灯光和音乐变幻场景时内心的震撼
而如今我把整个商场逛了一圈下来，发现其除了室内部分商业，室外的商铺空置率几乎达到90%以上
在小红书上我看到的消息确实如此，部分业主已经将闲置商铺出租，30多平的产证面积，每月仅收取1600元的租金和500元的物业费
小业主自己也承认，这里生意不好做，拿来当仓库倒是可以，不过目测目前还是空置着
而为什么说上海的商业供给过剩，不仅今年闵行拥有全上海开业最多的商场，一街之隔的华润万象城体量也超过50万方，两个巨无霸商场同抢一个片区的人流，目前来看，还是华润赢了
龙柏的落寞颓势早就有过预告，原本这里是日韩外资聚集地，高岛屋和井亭天地就在不远处，这两年日韩外资企业在上海早已不复当年胜景
这是由2008年普利兹克建筑奖得主法国建筑大师让努维尔Jean Nouvel设计，在中国首个落地的商业作品
它曾以大师设计和超前理念吸引着人们的目光，绝对是在商业地产领域的出圈之作
设计师的很多理念都表达了对上海里弄文化的致敬，中庭的小尺度商业街区是对里弄巷道肌理的还原
建筑大胆采用的2500个花盆灵感则来自当年上海里弄人们喜欢在阳台种植鲜花，立面选用的色彩也自然而然与街景融为一体
这其实是一个办公楼为主的项目，二层以上都为办公，仅有一层和负一层作为少量的商业空间
尤其是内街部分相对冷清，接近一半的商铺关门或者正在重新装修，外街有几家餐饮店咖啡厅营业，人气相比周边的中海环宇荟只能算是中等
人们喜欢在这里驻足停留拍照，但是如果说用餐消费，更多的可能会选择一街之隔的中海环宇荟
建筑的外观和骨架十足惊艳，但是缺乏持续运营的消费内容，逐渐成为了一个打卡圣地而非消费圣地
在青浦淀山湖，2024年才刚刚开业的东渡蛙城，本来愿景是要打造成为特色的公园剧场型主题乐园
当初融入叠泉瀑布、缤纷花园、海盗船、草莓广场、鹿悠桥等场景，主打沉浸式消费体验
就会发现可能在半年前还非常火爆的商场，突然间开始变得萧条，或者宣布正在改造升级
“怎么这里突然就变得这么冷清了？”“这商场...是倒闭了么？”甚至“这还是个商场吗？”
不过这还不是最夸张的，我竟然在上海最繁华的地段，找到了商铺中的“鹤岗”，在七浦路批发市场
这个市场占地仅有0.5平方公里，但却聚集了10个大型商场，最高峰时曾拥有3000多家商铺，约4000多名从业者
而最近我们收到一则消息：上海七浦路的商铺从月租金最高峰的7万，跌到了现在500元
其实这条街我曾在两年前去过，当时七浦路的商铺空置率已经较高，租金已有大幅下调
这是两年前的市调情况，普通一个档口租金在20-30万/年，月租金算下来2万左右
如果忽略地板上老板们们堆放的货，这两个商场几乎和当下的购物中心没有两样，道路宽敞、灯光明亮、冷气足、还到处都有休息的椅子逛累了可以坐
我找了几家生意不错的，观察到如今最受欢迎的几种风格或材质：新中式、亚麻风、丝绸
一件亚麻上衣售价400-500元，一件号称“欧货”的女装裙子价格900元
当然，那些19元一件的传统旧货也依旧在卖，甚至还吸引了不少老外来到这里逛街
但是另一边，这里十几家商场也进入了存量厮杀，部分商场明显已经被时代抛弃了
这个被称作“老兴旺”的批发市场，前面提到的“如今500元/月也租不出去”的地方，就是这里了
这件档口位置极佳，在老兴旺商场二楼电梯上楼就能看到，如果按照以往生意好的时候，大概率是最为抢手的铺子
房东是上海人，在老兴旺有两间商铺，都在二楼较好位置，现在已经空置一年多，目前是只需要缴纳每年7800元的物业费就可以拿到钥匙
一街之隔，那些还在卖三年前十元五双袜子的老商场，不仅没缓过来，反而加速被抛弃
那年王健林将万达旗下的77家酒店以约200亿价格卖给了富力地产，同时将13个文化旅游项目以约438亿价格卖给融创中国
而2023年后明显加速，2023-2024两年内出售了超过30座万达广场，2025年初又出售了7座，然后在今年5月又一次性出售48座...
而截至2025年，万达自持广场数量，从巅峰时期的500多减少至300多座
而万达广场的收购方主要为险资企业，如新华保险、阳光保险、大家保险、横琴人寿等
曾经，王健林以2150亿资产登顶胡润全球华人首富，曾经万达广场年客流量超30亿元人次，创造过“中国每100个人里，就有2个人逛万达”的商业神话
作为商业地产曾经的绝对头部，王健林卖掉万达广场的主要原因来自于其高负债，包含了1412亿元的有息负债，以及年内400亿元到期债务，叠加万达商管上市失败将触发的回购义务
大抵折射出了王健林个人商业帝国的命运，也是中国商业地产行业如今转型的缩影
而又在成都万科的公众号上发布了一则出售成都公园大道商业地块，并要求买家全款支付的公告
远洋集团在去年以40亿元出售了北京颐堤港二期64.79%股权，接手方为中国人寿和太古地产，亏损17.63亿元
加入这场商业抛售潮的房企还有世茂、上海证大、绿景中国地产、合景泰富、华侨城、新世界发展等
那些在增量时代大举扩张商业版图的房企们，正在积极以出售总资产商业、写字楼的方式，降低负债率
对一个现金周转进入困境的企业来说，没有什么是比卖掉商场更加容易回血的操作
即便没有资金链问题，不少房企也在整合其内部商业产品线，放弃低效资产，聚焦核心资产
比如在商业地产领域的佼佼者年租金收入超过百亿的，华润万象生活，也在考虑出售旗下低效商业资产
华润置地在2009年以30多亿元价格拿下南翔五宗地块，其中就包括了五彩城
这个社区商业如今空置率较高且消费人流较少，呈现出冷清面貌，完全抵抗不了来自印象城的碾压式竞争
未来的商业地产，也注定是一个存量时代，那句供求关系逆转放在商业世界里面也是成立的